不動産投資家必見！電力コスト最適化で収益を守る完全ガイド
不動産投資には、不動産そのものだけでなく、さまざまな条件が関わってきます。
その中でも特に大きな影響を与えると考えられるのが「電力」です。
マンションなどの物件を運営する際には、運営コストの一部として電力費用が発生します。
この記事では、不動産投資における電力コストの最適化について、具体的な方法をご紹介します。
電力コストの最適化に関心のある経営者の方は、ぜひ最後までご覧ください。
なぜ今「電力」が不動産投資のキーファクターなのか？
不動産投資において電力への注目が高まっているのは、電気料金の高騰が大きな理由です。
もともと電気料金は、発電設備や燃料を取り巻く環境によって変動しやすい性質があります。
近年では、コロナ禍の影響や2022年に勃発したロシアによるウクライナ侵攻、中東情勢の悪化などを背景に、燃料費の高騰が続き、電気料金も高止まりの状況が続いているのです。
不動産投資で建物を運営する以上、建物内で使用する電気料金はコストとして経営に直結します。
そのため、電力は不動産経営の収益に大きな影響を与える要素として注目されているのです。
空室・稼働中で変わる電力契約戦略
投資物件の電力契約戦略は、その物件が空室か稼働中かによって異なります。
全期間を通じて同じ契約を続けるのではなく、状況に応じて柔軟に切り替えることがポイントです。
空室期間は基本料金ゼロの新電力プランを活用
投資物件に入居者がいない空室期間は、新電力との契約によってコストを削減できる可能性があります。
新電力の中には、基本料金が設定されていない料金プランがあるためです。
基本料金とは、電気を使用していなくても発生する料金のことです。
一般的な電気契約では基本料金が設定されているため、入居者がいない物件でも電気料金の支払いが発生します。
ただし、空室であっても管理や内見のために電気を通しておく必要があります。
特にスマートメーターが設置されている物件では、なんらかの契約を結んでいなければ電気を一切使用できません。
そのため、基本料金のかからない新電力プランに切り替えておくことで、空室期間中の電気料金を節約できるでしょう。
稼働中は一括受電か個別契約かをシミュレーション
入居者がいる稼働中の投資物件でも、電気契約を見直すことでコスト削減につながる可能性があります。
各住戸など入居者が借りている部分の電気代は基本的に入居者が負担しますが、共用部分の電気代はオーナーが支払う必要があるのです。
建物全体で使用する電力量が多い場合は、高圧一括受電に切り替えたほうが電気料金を節約できる可能性があります。
一方で、それほど使用量が多くない場合は、個別契約のままにしたほうが良いでしょう。
どちらが適しているかは、物件ごとに料金シミュレーションを行い判断することが重要です。
電力コスト削減の具体策
電気料金を削減するためには、さまざまな方策を実践することが大切です。
複数の施策を組み合わせることで、より大きな効果を実感できる可能性があります。
1. 契約先の見直し
電気料金の削減で有効な方法の一つが、契約先の見直しです。
現在は電力自由化により、「新電力」と呼ばれる電力会社とも契約できるようになりました。
そのため、東京電力や関西電力といった地域の大手電力会社だけでなく、独自のサービスを提供する電力会社を選択することも可能です。
シミュレーション手順と比較ポイント
電気契約を見直す際には、切り替えによって電気料金がどの程度変化するのかを事前に確認しておく必要があります。
シミュレーションを行う際は、まず投資物件がどの供給エリアに属しているかを確認し、現在の利用状況を把握しておきましょう。
そのうえで、切り替え候補の電力会社が提示している料金表から、現在の契約内容に相当するプランをもとに試算します。
比較を行う際は、料金単価だけでなく、割引サービスの有無や割引率、さらに付随するその他のサービスも確認すると良いでしょう。
2. 共用部のLED化・高効率設備導入
電気料金を削減するためには、設備そのものを見直すことも重要です。
共用部の照明をLED化すれば、従来の白熱灯や蛍光灯に比べて消費電力を抑えることができます。
さらにLEDは寿命が長いため、消耗品の交換コストも削減できます。
LED以外にも、高効率な設備を導入して消費電力そのものを減らすことで、電気料金の削減につながるでしょう。
3. 電子ブレーカー・デマンド管理で基本料金を抑制
エレベーターや給水ポンプを動かす電力についても、電子ブレーカーやデマンド管理を導入することで基本料金を抑制できます。
電子ブレーカーは電流値をコンピュータで制御しており、契約を「主開閉器契約」に切り替えることが可能です。
これにより契約容量を抑え、基本料金を削減できるでしょう。
電気料金高騰リスクとマーケットへの影響
電気料金の高騰は、不動産投資市場に大きな影響を及ぼします。
なぜ電気料金の見直しや削減が必要なのか、その理由をしっかり理解しておくことが重要です。
共用部電気代高騰が与える収益インパクト
投資用物件を一棟丸ごと所有して管理している場合、共用部分の電気代はオーナーが負担する必要があります。
そのため、共用部分の電気料金が高騰すると、月々の収支悪化につながりかねません。
収支が悪化すると、短期的には得られる利益が減少するだけでなく、長期的には物件価値の下落を招き、売却時の価格や売れやすさに影響する可能性もあるため注意が必要です。
オール電化・再エネ対応物件の需要シフト
電気料金の高騰によって、物件内の設備に対する需要も変化すると考えられます。
オール電化の物件は、ガスを使用しない分安全性が高く、ガス料金が不要になるためコストを抑えられる点が魅力です。
しかし、電気料金が高騰すると、生活費の削減を期待して選んだ入居者にとっては望ましくない結果となるでしょう。
そのため、従来よりもオール電化物件の需要が減少する可能性があります。
一方で、需要が高まりつつあるのが再生可能エネルギー対応の物件です。
賃貸物件に太陽光発電などの設備が導入されている場合、発電した電力を建物内で消費できるため、電力会社から購入する電力量を減らすことができます。
その結果、電気料金を抑えられる可能性があるのです。
再生可能エネルギー導入と投資判断
再生可能エネルギー対応物件の需要が高まっているのであれば、「太陽光発電などの設備を導入したほうが良いのでは」と考える方もいるでしょう。
確かに、再エネ設備の導入は、収益改善に役立つ可能性があります。
しかし一方で、さまざまな課題を抱えているのも事実です。
したがって、導入を検討する際には、どのような課題があるのかを事前に把握しておくことが大切です。
太陽光発電の設置コストと収益性
投資物件の屋上などに太陽光発電を設置する場合、設備の購入費や設置工事費といった初期コストが発生します。
マンションやアパートで使用するのは、事業用の太陽光発電設備です。
1kWの太陽光発電システムを導入するには、20万～30万円程度の費用がかかります。
したがって、10kWのシステムを導入する場合は、200万～300万円の費用が必要となるでしょう。
さらに、太陽光発電システムは、導入後にも定期的なメンテナンスが必要です。
こうした設置コストやランニングコストと収益性が見合っているかを、事前にしっかりと比較検討することが重要です。
売電価格変動リスクへの備え
太陽光発電設備の導入で注意すべき点は、売電価格の変動リスクです。
太陽光発電によって生み出された電力のうち、自家消費しなかった余剰分は電力会社に売電できます。
この売電価格は、事業用設備の場合、FIT制度により20年間は固定されているのです。
しかし、FIT期間が終了すると売電価格が大幅に下落するほか、変動する可能性もあります。
そのため、売電収益の低下に備えて、あらかじめ対策を講じておくことが重要です。
自家消費型×蓄電池という選択肢
太陽光発電設備を導入するのであれば、自家消費とあわせて蓄電池を活用するのも有効です。
蓄電池を導入して余剰電力を蓄えておけば、発電量が少ないときや災害によって電力供給が滞った際の備えになります。
さらに、共用部分の消費電力に充てれば、その分電気料金を削減できるでしょう。
入居者満足度を高める電力サービス
投資不動産の収益性を高めるためには、入居者の満足度を向上させ、空室率を改善することが重要です。
電力に関するサービスの中にも、入居者満足度を高める効果が期待できるものがあります。
電気料金の見える化アプリで差別化
建物全体で一括受電する際には、各戸の電気使用量や料金を確認できるアプリを提供している電力会社を選ぶと良いでしょう。
スマートメーターが設置されている物件であれば、住戸ごとに使用電力量や電気料金を個別に確認できます。
入居者が生活費を管理しやすくなるサービスを導入することで、満足度を高める効果が期待できます。
EV充電設備の設置
近年では、自動車を購入する際にEV（電気自動車）を選ぶ方が増えています。
そのため、EV充電設備を導入すれば、そうした需要に応えることができるでしょう。
賃貸物件にEV充電設備が設置されているケースはまだ多くないため、他物件との差別化にもつながります。
電気契約変更時の注意点と法的留意事項
電気契約を一括受電に変更する際には、主に2つの注意点を押さえておく必要があります。
契約切り替えによるトラブルを防ぐためにも、事前にしっかり確認しておくことが大切です。
入居者の合意が求められる
オーナーが一棟丸ごと所有・管理している投資物件であっても、現時点で入居者が個別に電気契約を結んでいる場合は、一括受電へ切り替える前に入居者の合意を得る必要があります。
一括受電に変更すると、入居者は自由に電力会社を選べなくなるため、契約内容によっては契約違反として訴えを起こされる可能性もあります。
一括受電の最低契約年数と違約金
一括受電の注意点は、個別契約と比べて最低契約年数が長いことです。
契約期間は10年や15年といった長期に設定されているケースが多く、一度契約すると簡単には変更できません。
無理に変更しようとすれば、違約金の支払いが発生する可能性も高くなります。
そのため、電気料金が変動しても柔軟に対応できなくなる点に注意が必要です。
まとめ ― 電力最適化で安定経営を実現
不動産投資においては、電気契約や消費電力を見直し、コスト削減を図ることが重要です。
電力を最適化することで、より安定した不動産経営につながる可能性があります。
「不動産投資の教科書」では、不動産投資にまつわるさまざまな情報を発信しています。
これから不動産投資をしようと考えている方や現在投資中の物件のことで悩んでいる方はぜひ利用してみてください。
エコモは各地を飛び回って、電力・エネルギーや地球環境についてお勉強中なんだモ！色んな人に電気/ガスのことをお伝えし、エネルギーをもっと身近に感じてもらいたモ！
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