環境認証に詳しくなって持続可能な社会に貢献しよう!

  • 更新日:2024/06/13

所属:テイラーズ大学

インターン生:Y.Yさん

環境認証に詳しくなって持続可能な社会に貢献しよう!の写真

今日人々の生活に欠かせないものとなっている、建築物。その背景では多くの環境問題が発生しています。本記事では、建築物が環境に及ぼす影響を客観視できる指標となる、環境認証に焦点を当て、他国の政策も見ていきます。

建築産業が引き起こす環境問題

建築産業は、一般的に資源やエネルギーの大量消費に依存した産業であるといえます。建築物を構成する基本素材は鉄とセメントであり、それらは大量の熱処理を加えて作り出されます。また、居住環境を維持するためには、空調・照明・給油・諸動力といった運用段階で常にエネルギーが必要になります。それだけでなく、建築物が解体、撤去される際には膨大な廃棄物が出ます。このように、建物を建て都市を開発すると、地球環境に大きな負荷をかけることになるのです。

環境認証とは

環境認証は、製品やサービス、組織が特定の環境基準やほかの基準を満たしていることを証明するための認証制度です。これは、環境に対する責任を果たし、持続可能な開発を推進する企業や組織にとって重要な役割を果たします。

環境認証を取得することで、企業は環境保護への取組を客観的に証明し、消費者やビジネスパートナーからの信頼を得ることができます。また、環境認証は、製品のライフサイクル全体を通じて環境への影響を最小限に抑えることを目指し、エネルギー効率の向上・廃棄物の削減・資源の持続可能な利用など、様々な環境目標の達成に貢献します。

環境認証を取得するには

環境認証を取得するプロセスは、企業や組織が環境に対する責任を果たし、持続可能なビジネスプラクティスを実施していることを証明するための大事なステップです。このプロレスは一般的に、自社の環境マネジメントシステムの評価、必要な改善措置の実施、第三者機関による審査と認証の取得という段階を踏みます。

まず、企業は自社の環境影響を評価し、環境マネジメントシステムを構築または改善することから始めます。次に、内部での監査を行い、環境目標達成に向けた進捗状況を確認します。最後に、認証機関に申請し、審査を受けることで、環境認証を取得します。このプロセスを通じて、企業は環境保護への取組を強化し、その成果を外部に示すことができます。

環境認証の歴史

環境認証の歴史は、環境保護意識の高まりとともに発展してきました。初期の環境認証は、製品のエコベル付与や企業の環境マネジメントシステムの認証など、特定の環境基準を満たすことに集中していました。時間が経つにつれて、環境認証の範囲は拡大し、エネルギー使用・温室効果ガス排出・持続可能な資源管理など、より広範な環境問題をカバーするようになりました。現在では、環境認証は国際的な取組となり、多くの国や地域で様々な形式の認証制度が導入されています。

環境認証の取得が増えてきている状況の背景

2015年9月の国連での「持続可能な開発のための2030アジェンダ(SDGs)」採択以降、世界ではESG投資(環境、社会、ガバナンスへの投資)への関心が急激に高まりました。環境配慮活動が、財務上の価値として経済的観点からも評価される社会に変化し始め、環境配慮等の取組が事業運営上の重要な要素となりました。投資家が投資判断をする際に、対象企業が環境や社会活動にどれほど取り組んでいるかを重要視するようになったのです。

しかし環境や社会活動への取組は、事業活動による財務情報と違い可視化しにくいという欠点があります。そこで、環境認証というわかりやすい基準が設けられるようになりました。

その上、2020年10月、政府が2050年までにカーボンニュートラル*を目指すことを宣言し、省エネの徹底や再生可能エネルギー導入を促進する動きが加速しています。具体的な施策として、住宅・建築分野においても2030年までにCO2排出量を2013年の水準から40%削減することを目標としています。自然エネルギーや外壁の熱負荷抑制のための材料などを利用した環境負荷を抑える建物づくりが提唱され、カーボンニュートラル実現に向けた取組が進行しています。

*カーボンニュートラルとは、温室効果ガスの排出量と吸収量を均衡させ、排出量を実質ゼロにすることを意味します。

その結果、以下のような情勢が広まりました。

①機関投資家は企業のESG経営への取り組みを見るようになる

令和元年度大会(札幌)学術講演論文集 第10巻 都市・環境 編(2019年9月)によると、全世界の資産運用残高のうち約3割がESG要素を考慮しています。特に欧州では約6割と高い割合を占めています。

また、三井住友信託銀行株式会社と株式会社三井住友トラスト基礎研究所による調査(2022年7月)を見ると、環境認証の評価が5の方が3より+4.7%賃料が高いという結果が出ました。さらに、同一ビルで環境認証取得前後の賃料比較を行うと、評価5の場合では+4.6%の賃料押上げ効果が推計されています。

出典:三井住友信託銀行

②環境認証を取得しているオフィスビルには、価値の高い企業が集まる

ザイマックス不動産総合研究所の調査では、環境認証を取得したオフィスビルに入居しているテナントは東京商工リサーチ社 の企業評点*が高いことが明らかになりました。環境性能の優れた良いビルには良いテナントが入居していることになるのです。外部評価が高い企業は、多少賃料が高くても、自らが掲げる環境ポリシーを実践していくために環境性能が高いビルを選択していることがうかがえます。

*企業評点とは「経営活動は健全か」「支払い能力の程度」「安全な取引が可能か」について第三者が評価する制度です。

出典:ザイマックス不動産総合研究所

世界各国の環境認証

建築物の評価・認証・表示を行う制度の代表例としては下表のようなものが挙げられます。下表を見て分かる通り、個別の建築物の環境性能を評価・認証する制度は世界各国に存在しますが、大きく分けるとBELSやENERGY STARのようにエネルギー性能に特化して評価を行うもの、CASBEEやLEEDのようにエネルギー性能に限らず総合的な環境性能を評価するものの2種類があります。なお、総合的な環境性能を評価するものは、従来、エネルギー性能を主眼に置きつつ水消費・材料・敷地計画などに関する取組を評価するものが主でした。

しかし近年は、働きやすさや健康性などへの注目の高まりから、快適性や健康性を主眼に置いたWELLやCASBEE-ウェルネスオフィスといった制度も出てきています。また、個別の建築物ではなく、建築物を取り扱う不動産会社やファンド等の取組を評価するGRESBという制度もあります。

出典:環境省

環境認証の種類

ここでは6つの主要な環境認証を紹介します。

BELS(ベルス) Building-Housing Energy-efficiency Labeling System

BELS(建築物省エネルギー性能表示制度)は、2014年に一般社団法人住宅性能評価・表示協会により開始された、建築物の省エネルギー性能の表示制度です。建築物の販売・賃貸を行う事業者は、建築物省エネ法第7条により、建物の省エネ性能を表示することを求められています。国土交通省の定めるガイドラインでは、表示する性能は自己評価と第三者認証の両方が認められており、BELSは第三者認証の例として位置づけられています。BELSの評価はBEI(基準一次エネルギー消費量に対する設計一次エネルギー消費量の割合)という指標が用いられ、5段階で分類されます。BELSの認証物件数は、2024年2月時点で、4,322件の認証物件があります。

eマーク

eマーク(省エネ基準適合認定マーク)とは、既存建築物が省エネ基準に適合していることを示す表示制度のことです。eマークもBELSと同様に、国交省の定める省エネ性能表示のガイドラインにおいて、既存建築物の省エネ性能を表示する制度として位置づけられています。BELSは新築・既存建築物の両方を評価対象としていますが、eマークは既存建築物のみに限定されています。

CASBEE(キャスビー) Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency

CASBEE(建築環境総合性能評価システム)は、2001年に国土交通省主導のもと開発された、建築物の環境性能を評価するシステムです。評価対象は建築物から都市まで幅広く、評価対象に応じて分けられた各評価ツールを総称して「CASBEEファミリー」と呼んでいます。LEEDやBREEAMといった海外の制度が環境負荷低減に主眼を置きつつ評価項目の一部として環境品質向上を扱っているのに対し、CASBEEは環境負荷(Load)と環境品質Q(Quality)を2つの評価軸として明確に分けて扱っている点が特徴的です。BEE(環境性能効率)という指標の値の大きさに応じて、Cランク(劣っている)から、B-、B+、A、S(大変優れている)の5段階でランク分けされます。2024年2月時点で、1,410件の認証物件があります。

LEED(リード) Leadership in Energy and Environmental Design

LEEDは、米国の非営利団体USGBCによって開発された、建築物の総合的な環境性能を評価するシステムです。上述のCASBEEと同様に、評価対象は建築物から都市まで幅広く、評価対象に応じて5種類の異なる認証カテゴリーが用意されています。認証カテゴリーごとにクレジットと呼ばれる評価項目が設定されており、クレジットの評価基準を満たすことで得られるポイントの合計値によって、CERTIFIED(標準認証)、SILVER、GOLD、PLATINUMの4段階で評価が行われます。1998年のパイロット版の開発以降、何度かのバージョンアップが行われており、2024年現在はv5が最新版となっています。CASBEEは日本国内の建築物のみを評価対象としていますが、LEEDは世界中で使用することが可能です。2024年5月時点で、全世界で110,594件、日本国内に271件の認証物件があります。

WELL(ウェル)

WELLは、公益企業であるIWBI(International WELL Building Institute)によって創設された、健康・快適性に重点を置いた環境認証制度です。 CASBEEやLEEDをはじめとする従来の環境認証制度は、省エネルギー性能に重きを置きつつ資源や周辺環境といった環境性能も総合的に評価するというものですが、WELLの評価項目は人の健康・快適性に焦点を当てたものになっており、環境工学だけでなく医学的観点からも検証されている点が特徴です。

LEEDと同様、WELLもバージョンアップが進められており、2020年9月に新バージョンであるWELL Building Standard v2が開始しました。v2版は、全ての建物タイプ(テナントビルのコア部分を対象とするプロジェクトは除く)で1つの評価システムを使います。WELL v2は10のコンセプトから構成され、それぞれのコンセプトの下に、中項目である「Feature」、その下に小項目である「Part」に分けられた要件があり、10のコンセプトで最大100点、イノベーションで最大10点の合計110点満点です。中項目である「Feature」は必須項目と加点項目に分かれ、全必須項目を満たした上で、プラチナ・ゴールド・シルバー・ブロンズのいずれかに分類されます。2024年2月時点での世界中の認証件数は1,329件です。日本でも49件が登録済みです。

GRESB(グレスビー、グレスブ) Global Real Estate Sustainability Benchmark

GRESBは、責任投資原則*(PRI)を主導した欧州の主要年金グループを中心に2009年に創設された、不動産セクターの企業のESG配慮を評価する制度です。BELSやCASBEE等の他の認証制度は個々の建築物や都市を評価対象としていますが、GRESBは不動産会社・ファンドを評価対象としています。評価対象となる企業・ファンドの種類によって「GRESBリアルエステイト」「GRESBインフラストラクチャー」「GRESBリアルエステイトデット」の3種類の評価システムが存在しますが、不動産会社・ファンドを対象としたGRESBリアルエステイトが最も広く使われています。

*責任投資原則とは、社会課題に配慮した投資は経済的な利益につながるという考えのもと、機関投資家の責任ある投資(責任投資)、すなわちESG投資を推進するために提唱された行動指針・原則のことです。GRESBにおける評価は、「実行と計測」と「マネジメントと方針」の2つのスコアにより結果が出されます。2つのスコアで50以上を獲得した参加者は、「グリーンスター」という称号を得ることができ、総合スコアのグローバル順位が上位20%以内であれば、「5スター」という最高位が与えられます。評価項目は多岐に渡っており、以下のような内容が含まれています。

  • 持続可能な社内の体制を整える
  • ESGに対する情報の開示
  • 保有した不動産物件に対しての環境負荷削減の取組
  • 従業員やテナント等への健康や快適性の取組

GRESBについて

先述の通り、GRESBは実物資産関連におけるさまざまな投資判断に使用できる国際的な指標です。この章では、ESG市場の拡大とともに重要性が高まっているGRESBにフォーカスして解説します。

GRESBの種類

GRESBには3種類の評価項目があります。

(1)GRESBリアルエステイト

GRESBリアルエステイトは、GRESBの制度では、最も多くの不動産投資家が判断材料にしている制度です。特に、不動産の既存物件や新規開発・大規模改修プロジェクトでの取り組みなど、不動産セクターを評価するのに最適と言われています。GRESBリアルエステイトの評価は、不動産会社・ファンドの指標としては唯一のものであり、投資家目線での評価項目は投資に関する重要事項を多くカバーしています。

(2)GRESBインフラストラクチャー

GRESBインフラストラクチャーは2016年に開始されました。GRESBインフラストラクチャーは、インフラのファンドを対象とする「ファンド評価 」と、インフラの企業や資産を対象とする「アセット評価 」の2種類で構成されています。主に投資のプロセスやインフラ会社やオペレーターを評価する制度であり、開示評価も実施されています。

(3)GRESBリアルエステイトデット

GRESBリアルエステイトデットは、銀行や生命保険などデッドファンドが主な対象の評価制度です。

GRESBの参加者

「GRESBリアルエステイト評価」への参加者は毎年増加しており、2022年には、世界中で1820、日本で122となりました。日本の内訳は、J-REIT*が多く57社で、その参加率は時価総額ベースでJ-REIT市場の99.3%に達しています。近年は、特に、ディベロッパーや私募リート、私募ファンドなどからの新規参加が目立っています。

*J-REITとは、多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品のことです。

省エネルギー格付と各国の政策

日本を含む世界の国々では省エネルギー性能を評価対象とした環境認証を、環境不動産*を普及させるための方法として活用されています。ここでは、それらが各国でどのように用いられているかを紹介します。

*環境不動産とは、設計・構造・設備・素材など、環境への負荷軽減を取り入れた、環境価値の高い建築物を指します。

アメリカ合衆国

多くの自治体でENERGY STARによるベンチマーキング*が行われ、その報告義務が課されています。

*ベンチマーキングとは、他企業などの製品やサービスの分析や比較し参考にすることで業務効率を上げていく経営手法です。

イギリス

EPCによる評価を義務化するだけでなく、一定以下の評価のビルは2018年以降賃貸することが違法になっています。

オーストラリア

NABERSエネルギーでの一定以上の評価が政府系機関の入居条件になっています。また、NABERSエネルギー評価をテナント募集広告に表示することが義務付けられています。

日本

不動産の売買・賃貸時にBELSなどによる省エネ性能表示の努力義務が法制化され、都のカーボンレポートも開始されました。

環境認証の課題と解決策

環境認証の取得は多くの企業にとって価値ある取り組みである一方で、課題も存在します。主な課題には、認証プロセスの複雑さ、高額なコスト、知識やリソースの不足が挙げられます。これらの課題を克服するためには、まず、企業は認証プロセスに関する正確な情報を収集し、理解を深めることが不可欠です。

また、コスト削減のためには、内部のリソースを効率的に活用することや、外部の専門家やコンサルタントの支援を求めることも効果的な戦略となります。他にも、環境マネジメントシステムの構築と維持に必要な知識とスキルを社内で育成するための継続的な教育とトレーニングが推奨されます。これらの解決策を通じて、企業は環境認証の取得を成功に導き、持続可能なビジネスモデルへの移行を加速させることができます。

環境認証の将来

未来の環境認証は、技術進化とイノベーションを通じて、より持続可能な社会の実現に貢献することが期待されています。新しい技術、特にデジタル技術の進歩は、環境認証プロセスをより効率的かつ透明性の高いものに変える可能性を秘めています。例えば、ブロックチェーン技術*を利用することで、製品のライフサイクル全体にわたる環境影響の追跡と検証が容易になり、消費者に対してより信頼性の高い情報を提供できるようになります。

また、人工知能(AI)を活用したデータ分析は、企業が環境パフォーマンスを最適化し、認証基準を満たすための戦略を策定するのに役立ちます。これらの技術革新は、環境認証がよりアクセスしやすく、実用的なものにできるといわれています。

*ブロックチェーンとは、参加者の中に不正を働くものや正常に動作しない者がいたとしても正しい取引ができ、改ざんが非常に困難で停止することのない、多数の参加者に同一のデータを分散保持させる仕組みを指します。

最後に

今回は、特に建築物の環境認証について紹介しました。私たち一人一人が環境に対して責任ある行動をとるために非常に重要な役割を果たす制度の一つです。この記事が皆さんにとって、建築が引き起こす問題に目を向け、これからのアクションについて考えるきっかけになれば幸いです。

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エコモ博士
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